北京办公楼市场八年之变：需求结构调整下，市场迎来新机遇

雪山飞壶

摘要：仲量联行深度解读八年来北京办公楼市场企业租户变化


北京，2022年12月14日—— 2022年的商业地产市场跌宕起伏，在面临疫情扰动、宏观经济震荡、行业调整和外资洗牌等多方不确定因素时，市场“保守”和“维稳观望”的情绪逐渐成为常态。
基于此，仲量联行通过分析连续八年实地考察积累而成的总计1,084万平方米北京办公楼面积的数据样本，多维度解读各方参与者长期关注的全市行业聚集及内外资变化。
金融、TMT和制造行业积极应对周期变化，生命科学行业主导增量需求

通过聚焦过去八年中金融、TMT、专业服务、制造、生命科学五大主要行业在京甲级办公楼的面积增长，仲量联行发现净增长面积最大的行业为金融业和TMT行业。


其中，金融行业在持续的政策利好推动下蓬勃发展，办公面积扩张达150万平方米，相当于两个东长安街子市场总体量。八年间，金融行业52%的甲级办公楼租赁面积增量集中在金融街子市场。目前，金融企业聚集浓度最高的区域仍为金融街，拥有全市38%的金融企业。虽然近期金融街子市场出现部分租户外迁现象，但仍为全市金融企业最为青睐的选址区域。
而TMT行业在经历了近十多年的互联网黄金期后，企业业务总量不断壮大，全市范围内的租赁版图也在高速扩张，八年间新吸纳面积超过70万平方米。其爆发性扩张主要集中在位于城市北部的中关村、望京和奥林匹克区域，已形成北部科技需求带。虽然自年初开始的TMT头部企业的整合退租行为使科技企业聚集区域面临较大空置压力，但由于大部分退租面积集中在非标、改造项目，目前此类退租行为对于甲级办公楼市场影响甚微。
此外，生命科学行业在经历过疫情后，迎来了行业快速发展期，近几年扩张速率不容小觑，八年总增长率居第一。CBD作为生命科学行业在京的主要聚集区域，吸引了全市甲级办公楼市场中45%的生命科学企业。生命科学企业早期自位于外郊的产业园区迁入甲级办公楼时，选址在商务氛围浓厚、楼宇品质高的CBD区域。目前随着行业发展，CBD区域已形成一定医药企业聚集效应，拥有正大中心等多栋以医药企业聚集而闻名的项目。
金融业、TMT、生命科学等行业的快速发展使专业服务业的规模增长具备基础条件。八年间专业服务业面积在甲级市场增长率达47%，保持稳步扩张趋势。CBD及奥林匹克区域最受到专业服务类企业的青睐。
制造业企业在望京、第三使馆区及CBD区域扩张趋势最为显著。望京作为老牌的外资总部聚集地，聚集全市三分之一的制造业企业。在北京全市范围内“专精特新“企业奖励政策的持续发力下，未来制造业存在持续扩张潜力。当前在甲级办公楼市场中，制造业企业的总部型职能需求潜力尚未完全释放，预计未来的行业扩张也将使当下制造业企业聚集的产业园区等物业获得更大利好。
仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“通过分析过去八年中五大主要行业在北京甲级办公楼的面积增长，可以发现金融、TMT、生命科学与制造业的需求增速甚至已超过市场供应的爆发式增长。即使目前市场需求相对疲弱，但上述行业高速发展所带来的扩张需求，仍然可以支撑全市甲级办公楼平均空置率保持在低于10%的健康水平。”
在京外资企业办公面积有所缩减，而港澳台企业则强势扩张

在北京甲级办公楼市场构建初期，外资企业对于优质办公场所的需求作为主要动力，推动了北京甲级办公楼市场的发展。随着中国经济的腾飞，北京甲级办公楼市场的发展大步跃进，后期内资企业强劲发展所带来的办公面积大幅扩张也对市场形成了扭转式的变化。从2015年到2022年，原先主导近一半需求的外资企业逐渐式微，内资企业现如今占比已达74%。
北京市外资企业办公面积增减走势在一定程度上与全球经济形势相吻合。在当前全球经济下行、多国承压的复杂环境下，外资企业缩减在华办公面积、裁撤部分人员的行为合理且为大概率事件。


通过对比港澳台及外资企业在京办公面积，可以发现美资企业面积收缩较为明显。自2015年起，美资企业在京年均办公面积达110万平方米左右，按平均每位员工占用10平方米的面积来粗略估算，美资企业年均在京员工人数超过10万量级。
尽管对比2021年，德资企业在京办公面积同比缩减了37%，但近期西门子宣布将扩大在华支出，大众、宝马均在加码投资中国造车新技术。随着众多德企在华投资增加，未来德资企业在京办公面积有望提升。近期，来自于其他国家的企业不同程度缩减在京办公面积，而港澳台企业反而大举扩张，2022年港澳台企业在京办公面积增长了136%，其中香港企业贡献主要部分。
可以说，北京甲级办公楼市场在过去八年实现了总体量超千万量级的里程碑，全球经济的发展和企业自身的变化对各办公楼子市场格局也造成了一定影响。目前，在北京甲级办公楼子市场中，CBD区域外资企业最为聚集，和第三使馆区共同吸纳了全市超七成的外资企业。而望京区域外资占比在过去八年显著下降，从91%降至35%。
米阳表示：“从全市角度而言，外资企业办公面积有所减少，但大型外资企业整合性的需求有望为具有空置压力的区域和项目带来新的可能性。为鼓励外资企业发展，北京推出稳外资25条措施、支持外资研发中心设立和发展、鼓励外商投资高新技术产业等规定。同时，在北京‘两区’建设稳步推进、持续吸引外企来京投资的情况下，预计北京将吸引更多外资企业落户，共同推动北京办公楼市场新一轮增长。”
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